东莞城市更新项目的前期占坑策略
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目录
一、案例背景
二、模式一：“定金+拆赔”模式
三、模式二：股权收购模式
四、模式三：资产收购模式
五、总结
目前东莞市城市更新项目若采取单一主体挂牌招商模式，则一级土地熟化工作可分为前期服务商、单一主体挂牌招商、不动产权益要约收购、编报“1+N”实施方案、签订土地出让合同五大节点。其中，不动产权益要约收购是最为关键的环节，也决定着项目的生死成败，其影响到项目的实际土地成本，并进一步影响项目的最终实质收益。而与深圳市城市更新项目不同的是，东莞市城市更新的主要前期工作由专门的主体即前期服务商负责完成，拆迁赔偿的工作则由中标的单一主体公司完成。前期服务商公司与中标单一主体的公司在城市更新流程上形成了主体上的隔离，导致项目实控方在前期服务商阶段无法进行拆迁补偿协议的签署，当然根据现有更新政策在单一主体挂牌招商确定单一主体前也不允许任何主体开展实质性的拆迁补偿工作。
为控制拆迁成本及保证拆迁补偿工作能够在法定时限内顺利完成，多数项目实控方在前期服务商阶段即进行意向收购安排。根据意向收购安排采用的方案不同，本文拟从案例出发针对不同方案进行讨论，以明晰相应方案下的相关法律及税务风险。
一、案例背景
东莞市某城市更新项目范围内涉及办理城市更新手续的权属人一共为7户，其中某私企公司所有的厂房位于拆除重建区内，且位于更新单元的较为中间位置无法进行单元切割处理。该私企公司在项目实控方接触后要求项目方进行提前收购，为保证项目顺利推进，实控方决定对其进行意向收购。
二、模式一：“定金+拆赔”模式
“定金+拆赔”模式基本逻辑是项目实控方通过实控公司（非单一主体或前期服务商公司）预先支付少量定金的方式控制项目物业和股权，未来城市更新单元进入不动产要约收购阶段后，再由单一主体公司与物业权属人签订搬迁补偿协议，其余收购款项由单一主体公司以拆迁补偿款的名义进行支付。
（一）方案劣势
1.违反政策规定。在项目没有实际进入不动产要约收购阶段即签署拆迁补偿协议，拆迁补偿协议或面临无效风险，无法对合同双方形成有效的约束。
2. 仅以定金的形式控制不动产权属人缺少有效控制。如以办理抵押登记的形式控制物业不得擅自转让，亦存在主债权合同与抵押合同不符的问题，办理的抵押登记存在法律瑕疵的风险。
3. 物业权属人未来预期不可控。前期签订的拆迁补偿协议需要在项目进入不动产要约收购阶段后进行换签，不能保证换签时，相应的权属人不断增加拆迁诉求，导致项目成本不可控。
（二）方案优势
在该方案下，因意向收购阶段没有进行资产过户或者股权过户，可直接规避资产过户环节的大额税费和股权溢价无法进入项目成本的问题，直接降低意向收购阶段的交易成本和交易总价，在项目整体税收层面通过拆迁安置补偿的模式，可有效提高土地成本，有利于降低项目的综合税负。
三、模式二：股权收购模式
股权收购模式即项目实控方通过实控公司（非单一主体或前期服务商公司）收购物业权属人公司股权的方式控制物业权属方，未来城市更新单元进入不动产要约收购阶段后，再由单一主体公司与该物业权属人签订搬迁补偿协议形成单一权利主体，在物业权属人公司收到相应拆迁补偿后再做安排。
实务操作的角度上看，股权收购在取得目标资产的同时，还需承继目标资产所在项目公司的历史债权债务，股权收购与资产收购（尤其是卖方实收、买方包税）的交易模式相比资产收购价款相对较低（减免部分税费）、前期资金压力相对较小，且没有资产转让条件的限制。
（一）方案优势
1. 税负较低。在股权收购模式下，收购方免征契税，仅需要缴纳印花税即可，而被收购方仅需要缴纳印花税、企业所得税。在股权收购的交易模式下，不论是收购方还是被收购方的税负都较轻，尤其是被收购方可以避开增值税和土地增值税的缴纳。
2. 易促进交易。磋商交易对价时，在双方都承担较低税负的情况下，更有利于促进交易的实现，因而股权收购的交易方式目前仍是大多数房地产类并购项目的优先选项。
（二）方案劣势
1. 承继标的资产债权债务风险。股权收购模式下，在取得目标资产的同时，还需要承继目标资产所在项目公司的历史债权债务。由于大多数的权属方成立时间较早且用于实际经营，债权债务复杂，或有债务和隐性负债等会无形中增大股权并购的风险，因此采用股权收购方式前需要进行严谨的尽职调查，防范潜在风险。
2. 境外股权交易。如若物业权属方的股权架构涉及境外主体，进行境外公司的股权收购将会增大项目资金运作和风险把控的难度，比如需解决复杂的资金出境问题。
四、模式三：资产收购模式
资产收购模式即项目实控方通过实控公司（非单一主体或前期服务商公司）直接向物业权属人收购物业并办理资产过户，未来城市更新单元进入不动产要约收购阶段后，再由单一主体公司与该实控公司签订搬迁补偿协议形成单一权利主体。
从实务操作的角度来看，资产收购的交易背景下，所收购的目标资产干净，不用承担转让方的连带债务，财务税务法律风险较小，且不用考虑股权溢价的问题以及代扣代缴个人所得税的风险。此外虽然前期收购税费较高，但后期节税空间会更大一些。
（一）方案优势
1. 风险易于控制。资产收购模式不存在“定金+拆赔”模式下的产权控制瑕疵，可安全保障项目开发的权利，在未来单一主体公司与实控公司签订拆迁补偿协议时，其交易更为灵活，逻辑结构最为简单，风险相对最小。
2. 资产收购干净无债务负担。资产收购只针对目标资产进行，当股权收购遇到部分股东阻挠时，则收购风险增大，资产收购则可有效避开上述限制。
3. 提高项目拆赔合理性。相应物业通过资产收购的方式，提高了物业计税基础并取得相应的完税凭证，未来可在拆迁补偿环节作为拆赔的形式要件，提高项目拆赔合理性，增加项目未来收益率。
（二）方案劣势
1. 交易税负较重。直接进行资产收购所需承担的税负较重，不能享受被收购企业因亏损带来的所得税减免，税负较重会直接影响收购资产的成本。比如：大部分更新的厂房物业建成时间较早，交易溢价率较高，转让方将面临高额的土地增值税、增值税和企业所得税的缴纳问题，这也是多数企业不选择直接进行资产收购的主要原因（尤其是被收购方要求实收、买方包税的情况）。此外，还应考虑未来单一主体公司对实控公司进行拆赔的相关税费问题。
2. 需提前支付现金流。在项目未进入不动产要约收购环节未能最终被确认为开发主体前，资产收购（尤其是被收购方要求实收、买方包税）的交易模式下收购方需提前支付转让环节的增值税、土地增值税、契税和企业所得税等税费，将加重企业现金流负担。
五、总结
除上述问题外，未来拆迁赔偿合理性问题亦值得探讨。东莞市城市更新的拆迁赔偿遵循市场主导的原则，即交易双方应参照没有关联关系情况下的定价，双方在公正、公平、公开的基础上，以市场公允价值作为交易定价标准。此外，拆迁安置补偿协议的备案也以保护原始权利人为导向，较少会对拆迁赔偿的真实性和合理性进行实质审查。未来单一主体公司若想在拆迁赔偿中包含资产过户环节的税费和前期费用，按现行东莞市城市更新政策，基本都要求遵守真实性原则，业务真实是未来税前扣除的核心；其次是形式要件要求，如票据、流水、合同、业务能互相印证；再次，合理性原则，税前扣除应在合理范围内，若有特殊情况也应有合理性支持。故额外费用若需在未来实现税前扣除，需要在上述几方面多下功夫。
此外在上述讨论基础上，我们在实务中遇到了实控方对物业权属方采用的资产收购方式，同时又以该收购主体中标了单一主体且已经完成要约收购，并进入土地合同签署阶段的案例。在该种情况下，物业权属方已经在意向收购阶段变更为单一主体公司，那么在形式上也就构成单一主体公司利用自有物业参与城市更新，单一主体公司此时面临如何解决入账的拆迁成本问题。根据我们的项目经验，该种情况下，可将该物业的历史成本作为拆迁成本，那么如何寻找历史成本将是该种情况下解决问题的关键所在。由于项目还在推进中，笔者将在后续文章中对上述情况的处理方案予以总结分析。
综上，在东莞城市更新单一主体挂牌招商的模式下，为解决拆迁难题，意向收购确实是解决项目推进的有效手段，但不同方案下存在不同的法律及税务风险需要实控方多加考量，如实控方在方案选择、操作时间、操作节点上稍不注意，都将对项目产生较大影响。
更多关于东莞城市更新单一主体挂牌招商模式下的意向收购等细节欢迎联系笔者（李冰微信号：13809899073；李文微信号：13537062336）沟通和探讨。
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